九龙证券房企去年业绩透露地产趋势，盈利企稳关键是“稳房价”

楼市“止跌回稳”的路上九龙证券，当前各大房企业绩表现如何？

Wind数据显示，截至目前，A股、港股中有超90家房企预告2024年业绩，其中三成房企预计去年将实现盈利，其余房企则预计出现不同程度的亏损，有的企业是“续亏”，有的则属于首次亏损。

头部房企比如保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、龙湖集团(00960.HK)等，虽然预期去年盈利下滑，但均实现了正向盈利，保持住一定的业绩规模，并有企业的经营性业务已成盈利主要来源。

业内专家表示，近几年房地产行业市场规模下降，房企的销售业绩必然会传导至财务数据上，盈利指标缩水是可以预期的现象。后续房企业绩能否走出低谷，关键还在于楼市、尤其是房价企稳的力度。

龙头房企去年业绩几何？

近期，多家龙头房企公布2024年业绩预告，显示行业头部企业仍在随市场调整中。

3月7日，越秀地产(00123.HK)发布公告称，受房地产行业持续调整的影响，2024年预计计提减值共43.9亿元，核心净利润预计比2023年下降50%～55%，即会在15.7亿元-17.45亿元之间。

越秀地产是行业销售规模TOP10的公司，去年全口径销售金额约1145亿元，位居行业第八位。该集团预计2024年核心净利润缩水五成背后，有何行业共性及企业自身原因？

越秀地产表示，受房地产市场持续调整的影响，公司售楼业务结转毛利率下跌，其中计提发展中物业及持作出售物业税前减值拨备约22.7亿元；新增计提个别物业、厂房及设备和使用权资产的税前减值拨备约13.9亿元；商业物业录得税前净评估跌值约7.3亿元。

“相关资产减值及净评估跌值，对集团税前利润的影响合计约43.9亿元，均为非现金性质，不会对集团营运资金造成不利影响。”越秀方面称，2024年集团经营性现金流实现净流入超过200亿元。

房开业务毛利率下降、资产减值等影响房企盈利表现，这在行业内已经是共性问题。

3月7日，龙湖集团也发布盈利警告公告，预计2024年剔除投资物业、及其他衍生金融工具公平值变动后的股东应占核心溢利，将录得约35%至40%下降，也即数据在68.1亿元至73.775亿元之间。

龙湖同样表示，这主要由于受房地产行业下行影响，地产开发业务的结算收入及结算毛利率下降所致。

更早之前，保利发展、万科A(000002.SZ)、招商蛇口、绿城中国(03900.HK）、建发股份（600153.SH）等头部房企，也公布了2024年预期业绩数据，大多数房企实现盈利，仅万科预计2024年将录得亏损。

具体而言，保利发展预计2024年将实现营业收入3128.08亿元九龙证券，同比下降9.83%；归母净利润50.16亿元，同比下降58.43%；扣除非经常损益的归母净利润44.92亿元，同比下降61.90%。

该集团表示，营业总收入同比下降，主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及结合市场情况拟对部分项目计提减值准备。

招商蛇口方面，2024年预计营业总收入约1789.475亿元，同比增长2.25%；营业利润为90.00亿元，同比下降36.54%；归属于上市公司股东的净利润为40.39亿元，同比下降36.09%。

招商方面同样称，盈利下滑主要因开发业务项目结转毛利率下降，以及计提减值准备增加。

此外，建发股份预计去年度归母净利润为24亿元至35亿元，同比减少约73%至82%。绿城中国预计去年公司股东应占利润将同比2023年的31.18亿元下降50%以内，主要因房地产市场整体下行，及公司主动加大长库存去化力度，导致2024年度计提的资产减值损失增加所致。

前述已公布业绩预告的头部房企中，仅万科A去年将录得亏损表现，该公司预计2024年归属于上市公司股东的净亏损约450亿元，而上年同期为实现盈利121.63亿元，同比下降470%。业绩亏损的原因，则主要是“房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。”

走出低谷关键在于房价

龙头房企去年盈利普遍缩水，实际上是房地产行业内的共性问题。

记者统计Wind数据发现，在已经披露业绩预告的A股上市房企中，仅天宸股份（600620SH)、亚通股份（600692.SH）预期净利润为“预增”，市北高新（600604.SH)、珠江股份(600684.SH）去年扭亏为盈。其余则多是“预减”“续亏”以及“首亏”状态，其中有25家去年系首次亏损。

A股亏损规模居前的，除了万科，还有*ST金科(000656.SZ）、绿地控股(600606.SH)、金融街(000402.SZ)、首开股份（600376.SH）、荣盛发展（002146.SZ）、华侨城A（000069.SZ）、金地集团(600383.SH）等。

其中，金科股份预计去年归属上市公司股东的净利润亏损额在205亿元至285亿元之间，扣除非经常性损益后的净利润亏损为180亿元至260亿元，基本每股收益亏损在3.87元/股至5.38元/股。

绿地控股预计去年归母净利润为-130亿到-110亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润为-112亿元到-92亿元。原因则包括公司加大促销力度，部分房地产项目拟计提减值准备；房地产业务结转规模及毛利率下降；利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加。

此外，金融街预计2024年归属于上市公司股东的净利润亏损在90亿元至120亿元之间；首开股份预计归属母公司所有者的净利润亏损95亿元至75亿元；荣盛发展预计归属上市公司股东的净利润亏损72亿元至95亿元；华侨城A预计净利润亏损70亿元至90亿元......

房企为何持续批量亏损，这与行业的结转特点及市场走势有关。

中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，房企期房的合同销售转化成为营业收入需要2年左右。从会计角度，房企营收是以项目的竣工结转为依据，因行业内施行预售制，也就是说当前的期房销售，一般2年后竣工，然后对应的销售额才计为企业营业收入，2024年的财务数据对应前两年项目的竣工结转。

过往两年间，房企拿地价格普遍较高，这也就导致其利润空间普遍较低，至今仍在消化此前的“包袱”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉第一财经，房企盈利情况变动，主要跟房地产市场的整体规模缩水有关，过去几年销售市场整体下滑，这必然会传导至房企业绩数据上，加之此前房价出现明显调整，所以当前上市房企的业绩表现，也属于正常现象，是行业各指标传导的结果。

值得注意的是，当前地产已出现诸多积极变量，“稳住楼市”也首次被写入政府工作报告总体要求中。

刘水表示，后续有望对房企业绩产生直接拉动的政策，一是扩需求的政策，如因城施策调减限制性措施，一线城市放松限购等限制性政策，全国层面降房贷利率等。二是推进收储的政策，今年将继续大力度推进收购存量商品房，并在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，房企的存量商品房作为收储对象，能够帮助企业直接去库存。

“房企业绩依赖于整体市场变化，尽管当前部分主要城市楼市回稳态势，但是距离全国整体上房地产市场回稳还有较大距离。”刘水提醒称。

政策持续发力之余，业内普遍认为，当前对行业走势最重要的影响因素仍是房价。

严跃进表示，当前楼市的回温趋势，还是会对房企经营有正向支撑作用，从盈利改善角度看，企业只有现金流为正才能真正减轻包袱，如果市场价格企稳或拉升，即便企业销售规模不变，也能一定程度上改善盈利空间，所以“稳价格”是当前的重要工作。近期多地拍出高地价地块，也反映了市场信心有所回升。

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